Kinnisvarajurist Evi Hindpere: Kas üürnik võib tähtajalise lepingu korral lihtsalt välja kolida?

Üürilepingu võib sõlmida kas tähtajaga või tähtaega määramata. Kui leping sõlmitakse tähtajaga, siis lõpeb see tähtaja möödumisel. Sageli aga otsustab üürnik enne tähtaega välja kolida näiteks seetõttu, et leidis endale parema või odavama elamise. Ja on hea, kui ta sellest üürileandjale ka teada annab, mitte ei viska lihtsalt korteri võtit postkasti ja ei lahku, mida paraku tuleb ka ette.

Kas selline käitumine on tolereeritav? Üürnik on küll seadusega rohkem kaitstud, kui üürisuhte nõrgem pool, kuid ka tema jaoks kehtivad reeglid. Kohtud on korduvalt selgitanud, et kui sõlmitakse tähtajaline leping, tuleb ka lepingust tulenevaid kohustusi täita tähtaja lõppemiseni. Ja see kehtib mõlema lepingu poole kohta. Leping on lepingupooltele täitmiseks kohustuslik.

Seadusega on sätestatud, et üürnik on kohustatud maksma üüri ka aja eest, mil ta eluruumi ei kasuta temast endast olenevatel põhjustel. Seega lihtsalt parema/odavama pinna leidmine ei vabasta teda veel üüri maksmisest.

Selleks, et üürnik saaks tähtajalise lepingu ennetähtaegselt üles öelda, peab tal olema mõjuv põhjus. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa üürnikult kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Riigikohus on täpsustanud, et põhjus peab olema ootamatu ja ülesütleja poolest sõltumatu. Uue elamispinna leidmist ei saa kuidagi pidada ootamatuks ja ülesütleja poolest sõltumatuks.

Kui üürnik siiski annab oma otsusest üürileandjale teada, võivad pooled omavahel ennetähtaegses lõpetamises kokku leppida aga mingeid trahvisanktsioone või hüvitist üürileandja nõuda ei saa. Võib kokku leppida, et üürileping lõpeb siis, kui üürileandja leiab eluruumile uue üürniku ja sõlmitakse uus üürileping. Sellisel juhul peab algne üürnik maksma üüri kuni uue üürilepingu jõustumiseni. Ja omanikul on täielik alus selle perioodi eest üürnikult üüri nõuda ka kohtu korras, kui üürnik seda vabatahtlikult ei tee.

Loomulikult ei ole keelatud lepinguga kokku leppida, et üürnikul on õigus ka tähtajaline leping üles öelda mingi etteteatamistähtajaga. Kuid sama kokkulepe ei kehti üürileandja kohta. Ja seda lihtsal põhjusel – seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine.

Kui lepingupooled ei ole kindlad, kas saavad lepingut täita kuni tähtaja lõppemiseni, tuleks pigem sõlmida tähtajatu üürilepingu. Tähtajatu üürilepingu korral saab kumbki pool lepingu korraliselt üles öelda kolme kuulise ette teatamisega. Ja korraline ülesütlemine tähendab seda, lepingu ülesütlemist ei peab põhjendama.

Lisateave ja kontakt

Evi Hindpere

Lepi kokku aeg konsultatsiooniks.

Evi Hindpere
Kinnisvarajurist
www.kinnisvarakool.ee/kinnisvarajurist

Kinnisvarakoolis järgmisena:

17.-19.01.2023 Kinnisvara ABC