Kindlasti olete kokku puutunud olukorraga, kus veetoru hakkab lekkima, tekib elektrilühis, küttesüsteem lakkab töötamast või katus hakkab vihmaga läbi sadama — või lendab suure tormiga sootuks minema. Mida sellises olukorras teha?

Kui tegemist on hädaolukorraga, mille lahendamist ei saa edasi lükata näiteks üldkoosoleku kokkukutsumiseni, on igal korteriomanikul õigus tegutseda operatiivselt. Ta võib teha kaasomandi säilitamiseks vajalikke toiminguid ilma teiste korteriomanike või korteriühistu nõusolekuta. Sama õigus on ka korteriühistu juhatusel.

Selliste toimingutega kaasnevad kulud saab hiljem teistelt korteriomanikelt või korteriühistult sisse nõuda proportsionaalselt nende omandiosa suurusele. Kuid Riigikohus on sel kevadel täpsustanud, millistel tingimustel on kulutuste hüvitamise nõue õigustatud.

Riigikohtu uus tõlgendus seab kaks kumulatiivset tingimust:

1. Vahetu kahju tekkimise või suurenemise oht — olukord, kus kaasomandi ese halveneks oluliselt enne, kui oleks võimalik toiminguid otsustada tavapärasel viisil (nt üldkoosolekul).
2. Proportsionaalne ja kiireloomuline abinõu — valitud lahendus peab olema ajutine, suunatud kahju tõrjumisele, mitte selle algpõhjuse lõplikule kõrvaldamisele.

Ohuolukorraks ei loeta olukorda, kus kaasomandi ese on juba kahjustunud, kuid edasise kahju ohtu ei ole, või kui tekkida võiv kahju on väike.

Mida see tähendab praktikas?

Riigikohtu uus seisukoht piirab iseseisva tegutsemise võimalusi ja rõhutab vajadust hinnata olukorra kiireloomulisust ning valitud abinõu proportsionaalsust. See aitab vältida vaidlusi ja tagab, et kulutuste hüvitamise nõuded põhinevad objektiivsetel kriteeriumidel.

Evi Hindpere – kinnisvarajurist
evihindpere@gmail.com
www.kinnisvarajurist.ee

Lisateave ja kontakt

Eelmisel korral ma kirjutasin miks peab korteriühistu juhatus igaks majandusaastaks koostama majanduskava. Sellel korral arutame veidi majanduskava olemuse üle.

Majanduskava on ühistu üks tähtsaim dokument, mille kaudu saab hinnata juhatuse üldist juhtimiskvaliteeti kui ka korteriühistu toimimist tervikuna.

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 41 lg 1 annab loetelu olulisematest osades, mida majanduskava sisaldama peab. Nii tuleb lisaks exeli tabelis toodud tulude ja kulude jaotusele anda majanduskavaga ülevaade kaasomandi eseme seisukorrast ja kavandatavatest toimingutest. Sellega antakse korteriomanikele teavet maja seisukorrast, kavandatavatest töödest, ühistu majanduslikust olukorrast, pikaajalistest laenukohustustest jne.

Majanduskava on justkui maja tervise ülevaade – epikriis, mis omakorda on määrav ka kinnisvara turuväärtuse hindamisel.

Riigikohus on selgitanud, et „Kui korteriühistu ei toimi (ei korraldata üldkoosolekuid, ei koostata majandustegevuse aastakava, ei lahendata jooksvaid probleeme, ei suudeta tagada pangalt võetud laenu tagasimaksmist jne), on see asjaolu, mille vastu on korteriomandi ostjal äratuntav oluline huvi. Korteriomandi majandamise probleemidest tuleb korteriomandi ostjat teavitada sõltumata korterelamu majandamise viisist.“

Kui korteri müüja sellest ostjat ei teavita, on tegemist varjatud puudustega ja ostja võib müüjale esitada nõudeid, nt alandada ostuhinda.

Seega kas korteriühistu saab üldse olla usaldusväärne, kui puudub nii tähtis dokument nagu majanduskava? Ilma majanduskavata ei saa rääkida korteriühistu tõsiseltvõetavusest.

Evi Hindpere – kinnisvarajurist
evihindpere@gmail.com
www.kinnisvarajurist.ee

Lisateave ja kontakt