Kas pole sage olukord, kus omanik tahaks vaikselt üle vaadata, kas üürnik suhtub temale kasutamiseks antud eluruumi heaperemehelikult? Ikka jääb üks võtmete komplekt ka omanikule ja nii ta kipub arvama, et tal on õigus igal ajal käia oma vara üle vaatamas. Või siis müüb üüripinda ja vaja on seda näidata potentsiaalsele ostjale või uuele üürnikule.

Kui eluruum on antud üürnikule üle, siis muutub üürnik asja otseseks valdajaks ja üüripind tema koduks, mis on põhiseaduse kohaselt püha ja puutumatu. Ja valdus on seadusega kaitstud omavoli vastu.

Asjaõigusseadus sätestab, et omavoli on valdaja nõusolekuta seadusvastaselt asja valduse rikkumine või valduse äravõtmine. Sel viisil saadud valdus on omavoliline. Valdaja võib oma valdust omavoli vastu jõuga kaitsta, ületamata seejuures hädakaitse piire. Kui kinnisasja valdus võetakse valdajalt ära omavoliliselt salaja või vägivallaga, on valdajal õigus omavoli tarvitaja kinnisasjalt eemaldada ja kinnisasi oma võimu alla tagasi võtta.

Lisaks on riigikohus selgitanud, et „üürileandja sisenedes üüritud elamusse üürniku äraolekul üürnikku sellest enne informeerimata ja temalt luba saamata, rikkus poolte sõlmitud üürilepingut ega austanud kostja õigust kodu puutumatusele (Põhiseaduse § 33) ning seda saab lugeda mõjuvaks põhjuseks VÕS § 313 lg 1 mõttes, mille puhul oli kostja õigustatud üürilepingu erakorraliselt üles ütlema. Kolleegiumi hinnangul ei välista seda õigust ka rikkumise ühekordsus.“

Evi Hindpere – kinnisvarajurist
evihindpere@gmail.com

Lisateave ja kontakt

Sageli arvatakse, et omaniku vahetuse korral üürileping lõpeb, või peab sõlmima uue omanikuga uue üürilepingu, või siis kirjutatakse üürilepingusse, et omaniku vahetuse korral peab üürnik eluruumi vabastama nt kuu aja jooksul.

Tegelikult ei ole see nii. Omaniku vahetudes jääb üürileping kehtima samadel tingimustel nagu oli sõlmitud. Ja alles uus üürileandja saab üürilepingu üles öelda, kuid seda vaid juhul, kui ta vajab seda ruumi tungivalt ise.

Riigikohus on selgitanud, et vajadus peab olema ootamata ja põhinema asjaolude muutumisel, mis võib olla näiteks üürileandja tervise oluline halvenemine või elukoha kaotamine, aga ka asjaolu, kui uus üürileandja elab ise üürikorteris ja omandatud ruumide kasutamisega saaks ta oluliselt kokku hoida oma kulusid.

Tungivat omavajadust ei ole vaja tõendada ja seda ei peagi olema, kui eluruum müüakse täite- või pankrotimenetluses.

Eluruumi omandaja saab üürilepingu üles öelda kolme kuu jooksul kinnistusraamatusse uue omaniku kande tegemisest kolme kuulise ette teatamisega, kui lepingut ei või varem lõpetada.

Ka ülesütlemise avaldusele on seadusega kehtestatud ranged reeglid. Nimelt peab avaldus olema esitatud taasesitamist võimaldavas vormis ja sisaldama vähemalt järgmiseid andmeid:

• üüritud asi;
• lepingu lõppemise päev;
• ülesütlemise alus;
• ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg.

Nõuete mittevastav ülesütlemine on tühine ja üürnik võib rahumeeli jätkata eluruumi kasutamist.

Seejuures tuleb meeles pidada, et eelmine omanik (müüja) vastutab uue üürileandja poolt tähtajalise üürilepingu ülesütlemise korral üürnikule lepingu lõppemisega tekkinud kahju eest. Kahjuks võivad olla kolimiskulud, maakleritasu jms.

Lisaks ei maksa unustada, et eelmisele üürileandjale makstud tagatisraha tuleb lepingu lõpetamisel uuel omanikul üürnikule tagastada. Seega peab omaniku vahetuse korral uuele üürileandjale üle andma ka saadud tagatisraha.

Evi Hindpere – kinnisvarajurist
evihindpere@gmail.com

Lisateave ja kontakt