Probleemid seoses „varjatud puudustega“ on paraku tõusuteel. Võimalike vaidluste vältimiseks soovivad paljud müüjad lisada müügilepingusse klausli, mille kohaselt ostja omandab lepingu eseme sellisena, nagu see on („as is“), ega oma müüja vastu pretensioone lepingu eseme seisukorra osas.

Paraku ei välista selline lepingupunkt müüja vastutust lepingu eseme varjatud puuduste eest ega takista ostjal selliste nõuete esitamist müüja vastu.

Seadus võimaldab küll sõlmida müüja vastutust piiravaid kokkuleppeid, kuid ainult teatud ulatuses. Nimelt ei vabane müüja vastutusest müüdava asja puuduste eest juhul, kui müüja oli puudustest teadlik või pidi neist teadlik olema, kuid jättis selle ostjale avaldamata.

Seega ei aita „as is“ klausel müüjal vabaneda vastutusest nende puuduste eest, millest ta teadis, kuid mille ta ostja eest maha vaikis.

Eesti õiguses puudub mõiste „as is“ otsene regulatsioon. Seetõttu tuleks lepingus täpselt lahti kirjutada, mida pooled selle all silmas peavad.

Näiteks võib kokku leppida, et müüja ei vastuta selliste puuduste eest, millest ta ei teadnud ega pidanudki teadma, ning ostjal puudub õigus kasutada selliste puuduste korral müüja vastu õiguskaitsevahendeid.

Kui soovid lähemalt teada saada, mis on varjatud puudused ja kuidas kaitsta müüjat – aga ka maaklerit – edasiste probleemide eest, tule Kinnisvarakooli koolitusele 4. juunil 2026.

Evi Hindpere – kinnisvarajurist
info@kinnisvarajurist.ee
www.kinnisvarajurist.ee

Lisateave ja kontakt