Eelmisel korral rääkisin üüri tõstmise võimalusest tähtajatu üürilepingu korral, siis seekord käsitleme tähtajalist lepingut.

Kui olete sõlminud tähtajalise üürilepingu, siis on üüri tõstmisel olulisemad piirangud, mida mõjutab tähtaeg ja kokkulepe. Nimelt saab lepingu kehtivuse ajal üüri tõsta vaid siis, kui leping on sõlmitud vähemalt kolmeks aastaks ja üüri tõstmise kokkulepe on juba lepingusse sisse kirjutatud. Tavaliselt sõlmitakse üürilepinguid üheks aastaks ja siis kas pikendatakse tähtaega, lastakse lepingul muutuda tähtajatuks või lõpetatakse üürisuhe. Sellisel juhul tuleks lepingu tähtaja lõppemisel sõlmida kas uus üürileping uute tingimustega või tehakse lepingu lisa. Kui üürnik ei nõustu kõrgemat üüri maksma, leping lõpeb.

Seega on üüri perioodiline tõstmine lubatud vaid pikemaajalise üürilepingu korral. Kui olete sõlmimas lepingut kolmeks aastaks või kauemaks, siis leppige ka kohe kokku üüri tõstmise ulatuses või selle arvestamise aluses. Arvutamise aluseks on kas konkreetne summa, protsendimäär või indeks – näiteks tarbijahinnaindeks (THI). Ühtlasi märkige lepingus ära tähtpäev, millal üür tõuseb. Oluline on ka meeles pidada, et üüri saab tõsta vaid üks kord aastas.

Tähtajalise lepingu korral ei ole vajalik üürnikku üüri tõstmisest teavitada, kuna olete juba lepingus täpselt fikseerinud üüri tõstmise tingimused ja aeg. Samas võite kindluse mõttes omavahel ikkagi kokku leppida, et üürileandja teatab üürnikule üüri tõusmisest ette. Kui olete nii kokku leppinud, siis teade tuleb üürnikule edastada vähemalt 30 päeva enne üüri tõstmist. Siin ei ole enam oluline, et üüri tõstmise teade peaks vastama seaduses toodud nõuetele, nagu see on tähtajatu lepingu korral. Oluline on vaid tingimus, et üüri tõstmise teade peab olema esitatud ikka taasesitamist võimaldavas vormis.

Kuigi osapooled on juba lepingut sõlmides üüri perioodilises tõstmises kokku leppinud ja üüri tõus on üürniku jaoks ette prognoositav, võib ikkagi tekkida olukord, kus üürnik ei ole suuteline kõrgemat üüri maksma. Seega vältimaks olukorda, et üürnik jääb makseraskuste tõttu üürileandjale võlgu ja üürileandja varem või hiljem ütleb lepingu üles, võib ka siin üürnik lepingu üles öelda.
Üüri tõstmise tõttu lepingu üles ütlemisel, peab üürnik üürileandjale ülesütlemisest ette teatama 30 päeva. Kuni lepingu lõppemiseni ei loeta üüri tõstetuks.

Lisateave ja kontakt

Kuigi võlaõigusseaduse üldosa lubab lepingupooltel lepingu rikkumise korral kokku leppida leppetrahvis, oli eluruumi üürilepingu puhul see välistatud. Miks? Seadusemuudatuse eelnõu seletuskirja kohaselt oli leppetrahvi välistamisega püütud kaitsta üürnikke üürileandjate võimalikke kuritarvituste eest, sätestades rahalise hüvitise saamiseks üürileandja kohustuse tõendada iga üürnikupoolse lepingurikkumise korral kahju tekkimist.

Samas oli sageli probleem just selles, et kahju tekkimist ja selle suurust oli raske kui mitte võimatu tõestada. Näiteks olukorras, kui üürnik on rikkunud eluruumis suitsetamise või lemmikloomade pidamise keeldu. Kuidas sa paned rikkumist rahasse? Jah, kui kassipoeg kraabib diivanikatte ära või koer närib juhtmed katki, on rahaline kahju mõõdetav. Kui midagi taolist ei juhtu aga probleem on hoopis paljude inimeste allergias loomakarvade vastu?

Selle aasta jaanuaris jõustunud seaduse muudatusega on leppetrahvi kokkuleppe keeld tühistatud ja kokkuleppeks luba antud. Tundub positiivne? Aga võta näpust. Leppetrahv on küll lubatud, kuid piirangutega.

Nimelt ei või ühe rikkumise korral leppetrahvi summa ületada ühes kuus 10% kõikidest maksetest, mis on pandud üürniku kanda. Kui rikkumisi on rohkem, ei või leppetrahvi summa ületada 20% kuus. Arvutage ise välja, kas selline summa motiveerib üürnikku lepingut mitte rikkuma.

Piiranguks võib pidada ka seda, et leppetrahvi saab nõuda vaid mitterahaliste kohustuste rikkumise eest. Rahaliste kohustuste rikkumise korral saab nõuda viivist, kuid ka siin on piirang. Nimelt ei või viivis ületada kolmekordset seadusega kehtestatud viivisemäära. Taaskord tühine summa, mis enamasti ei tõsta üürniku maksedistsipliini.

Meeles tuleb pidada ka seda, et leppetrahvis tuleb taasesitamist võimaldavas vormis kokku leppida. See ei ole seadusest tulenev õiguskaitsevahend, vaid kokkulepe. Leppetrahvi saab nõuda vaid oluliste rikkumiste korral. Seega tuleb lepingus täpselt välja tuua, milliste oluliste rikkumiste eest on antud sunnivahend kokku lepitud. Näiteks öörahu rikkumise eest võib leppetrahvi nõuda vaid siis, kui tegemist on korduva rikkumisega.

Kui leppetrahvis on kokku lepitud ja rikkumine on toime pandud, tuleb mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist üürnikule teada anda, et te nõuate leppetrahvi. Vastasel juhul te kaotate õiguse leppetrahvi nõuda.

Paraku ei saa üürileandja leppetrahvikokkuleppest tulenevat nõuet rahuldada tagatisraha arvelt. Seega, kui üürnik ei nõustu leppetrahvi tasuma, tuleb üürileandjal ette võtta kohtutee või Tallinnas linnas oleva eluruumi korral pöörduda leppetrahvi nõudega üürikomisjoni.

Lisateave ja kontakt